Categoría: Administración de Fincas

Son gasto deducible en IRPF las reparaciones dirigidas a poner el inmueble en condiciones de poder ser arrendado

Consulta DGT V3146-18, de 11 Dic.

Cuando la vivienda no está alquilada sino en expectativas de alquiler, se requiere que exista una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda

 

Consulta Vinculante V3146-18, de 11 de Diciembre de 2018 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (LA LEY 3405/2018)

Cuando se pretende destinar al alquiler una vivienda que necesita un cambio de aparato de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo, y pintura del inmueble, tales gastos son deducibles a los efectos de la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF-

Entendiendo que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, son gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, y en particular, los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

El importe total a deducir por los gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, aunque el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

No obstante se advierte que la deducibilidad de los gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.

Por ello cuando solo existe una expectativa de alquiler, las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas deben ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.

Normativa aplicada: art. 23.1 (Ley 35/2006).

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¿CUÁL ES EL PLAZO DE DURACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?

En la Ley de Arrendamiento Urbanos se establece un plazo mínimo de duración del contrato.

Este plazo se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de 3 años de duración.

¿Qué quiere decir esto? Que aunque en el contrato se establezca que la duración del mismo es de un año, el arrendatario va a tener un derecho reconocido por ley , que consiste en una duración mínima de tres años.

Una vez transcurrido ese plazo de tres años, se introduce también en la Ley un mecanismo de prórroga tácita, una vez transcurrido el plazo mínimo de 3 años, que da lugar a un plazo adicional de 1 año de duración.

¿Se puede pactar la recuperación de la vivienda por el arrendador para una necesidad?

Sí, ya que así viene determinado en la propia Ley de Arrendamientos urbanos, en su artículo 9.3 que dice literalmente:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

 

De dicho artículo podemos extraer las siguientes consecuencias:

– Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador  siempre que sea para sí mismo,  para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción,  o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– La recuperación de la vivienda no podrá solicitarse hasta tanto no haya transcurrido el PRIMER AÑO del contrato. Si el arrendamiento es posterior al 6 de Junio de 2013, que es cuando entró en vigor la nueva normativa, hay que esperar al menos UN AÑO para poder recuperarla

– La ley dice que No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente”. El citado texto legal, leido literalmente, lo que establece es que no “procederá la prórroga obligatoria“, lo que significa que si el contrato se ha establecido por una duración de dos o tres años, el arrendador no podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad hasta que no haya transcurrido dicho plazo, pues el contrato no está en prórroga.

Esta falta de claridad de la ley aconseja a los arrendadores que los contratos los hagan por una duración de UN AÑO, teniendo de esa manera la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad de él o de sus familiares, ya que transcurrido ese primer año el arrendamiento habrá entrado en prórroga legal a favor del inquilino hasta un total de tres años, lo que le permite al arrendador acogerse a esta  posibilidad de recuperación de la vivienda.

– La referida comunicación deberá realizarla el arrendador al inquilino al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

– No basta solo la mera comunicación para recuperar la vivienda alquilada por necesidad, sino que la causa deberá ser cierta y acreditada, por EJEMPLO: copia de la sentencia de divorcio donde se atribuya la vivienda alquilada a uno de los cónyuges. Acreditar que uno de los hijos no tiene vivienda donde residir, etc.

– El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de TRES MESES. Si no se ocupase en dicho plazo, el arrendatario podrá nuevamente pedir en el plazo de TREINTA DIAS retornar a la vivienda y volver al alquiler por una duración de tres años.

– En el caso de que retornase el inquilino a la vivienda porque no hubiese sido ocupada en esos tres meses por el arrendador o alguno de sus familiares, aquél podrá pedir una indemnización por los gastos que el desalojo le hubiese supuesto (mudanza, otro alquiler, etc.).

 

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El ayuntamiento puede dividir entre varios cotitulares el recibo del IBI

La Dirección General de Tributos en consulta vinculante de 1 de febrero de 2016 (Consulta DGT V0399-16), solventa la cuestión indicada sobre si la división del recibo solicitada por los contribuyentes es obligada o no para las Haciendas Locales.En el supuesto resuelto por el Órgano consultivo, los consultantes son titulares de una herencia yacente. El recibo del IBI se gira a nombre de una única persona, cuando el hecho imponible del impuesto lo constituye la titularidad sobre los inmuebles tanto de un derecho real de usufructo como del derecho de propiedad.

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