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La AP Barcelona analiza la posible responsabilidad de un arrendador de local por incumplimiento contractual al entregar maquinaria en mal estado; asimismo, valora si es responsable de la devolución de la fianza y de la garantía complementaria entregada por el arrendatario.

Sentencia de la AP de Barcelona de 29 de Julio de 2019.
El arrendatario de un local de negocio ejercita acción de responsabilidad contractual reclamando indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual del arrendador. Asimismo reclama la devolución de fianza y garantía complementaria prestadas al tiempo de la conclusión del contrato.
Alega que el arrendador le entregó un local no apto  para desarrollar la actividad para la que fue arrendado (bar y restaurante), y que se produjeron una serie de siniestros dentro del mismo, lo cual le obligó a impagar la renta.
El demandado se opone a la demanda. Señala que no se trata de un contrato de arrendamiento de industria  sino de arrendamiento de local con enseres y que vistos por el arrendatario le interesaron; por ello, no debe responder de su funcionamiento ni de su mantenimiento. También se opone a la devolución de la fianza y de la garantía complementaria, alegando previo impago de la renta y de otros suministros por el arrendatario.
El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda en su integridad.
Interpuesto recurso de apelación , la AP de Barcelona señala que es un hecho claro que las partes firman un contrato de arrendamiento de local con mobiliario.
En cuanto a la existencia de vicios ocultos  existentes en el local señala la AP que estas circunstancias no configuran un incumplimiento de obligaciones esenciales del arrendador ni comportan que el local no fuera adecuado para destinarlo al uso pactado (de hecho, el arrendatario obtuvo las licencias administrativas oportunas, y estuvo desarrollando su actividad durante varios meses), debiendo concluirse que el arrendador incurrió en todo caso en un defectuoso cumplimiento (incumplimiento parcial) de sus obligaciones.
Respecto a los siniestros padecidos por el demandado, dice la AP que si bien es cierto que el arrendador incurrió en un defectuoso cumplimiento de sus obligaciones al entregar maquinaria y elementos que según el contrato se encontraban en buen estado de conservación y que, en realidad no funcionaban, no cabe atribuir al arrendador una infracción de la LAU art. 21, ni del CC arts.1553 y 1554, limitándose su responsabilidad a las previsiones del CC art.1101. No cabe por tanto, indemnización alguna por dichos siniestros.
Finalmente señala la AP que la función de la fianza y garantía complementaria prestadas a la firma del contrato, es la de garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento (pago de la renta y otras cantidades y responsabilidad por los desperfectos ocasionados en la vivienda).
En este caso, si bien es cierto que el demandado opone que el actor adeuda rentas  y diversas cantidades en concepto de suministros, lo es también que, ni concreta qué cantidades ni por qué conceptos ha dejado el arrendatario cantidades pendientes de pago, ni aporta prueba alguna al respecto. La oposición del demandado está vacía tanto de contenido como de prueba, por lo que este motivo de oposición no puede ser acogido.
La AP estima solo en parte el recurso, en cuanto a la condena a la devolución de la fianza y garantía complementaria.

Requisitos del requerimiento de pago del IBI dirigido al arrendatario de la vivienda

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 23 Mayo 2019

Únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida. Si el importe del IBI no se refiere exclusivamente al inmueble arrendado, es necesario que se determine la cantidad “en proporción a la superficie de la vivienda” y con tal precisión se requiera de pago.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 283/2019, 23 May. Recurso 3428/2016 

Formulada demanda de resolución de arrendamiento de vivienda por falta de pago del IBI, el Juzgado de Primera Instancia declaró enervada la acción. La Audiencia Provincial de Barcelona revocó la sentencia y estimó la demanda rechazando la posibilidad de enervación por existir un previo requerimiento extrajudicial de pago y atendiendo también al hecho de que la arrendataria había venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco y definitivo.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la demandada, casa la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.

Respecto a la argumentación de la Audiencia que niega la posibilidad de enervación de la acción por haber existido requerimiento previo, el Alto Tribunal especifica que tal requerimiento únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida.

Por otra parte, niega que pueda calificarse como acto propio vinculante aquel por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora ha hecho- que se ajuste el importe al que por ley corresponda, con amparo en la Disposición Transitoria 2ª C  10.2 LAU 1994 ), de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del IBI satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la cantidad “en proporción a la superficie de dicha vivienda” y con tal precisión se requiera de pago.

No habiéndose hecho así en el caso presente, la Sala concluye que no procede la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendataria.

Para la resolución del contrato de arrendamiento no basta el desistimiento unilateral sin causa

En esta misma línea, la jurisprudencia ha examinado tres grupos de casos:

  • Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero.
  • Casos, como el que nos atañe, en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.
  • Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

El Tribunal Supremo entiende que al no haberse pactado el desistimiento unilateral y sin constar que el arrendador lo aceptase, no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas. Es más, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido.

Asimismo, al no haberse pactado el desistimiento unilateral dela arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes.

Fuente: www.derechonews.com

 

¿Qué es una notificación judicial? ¿Cómo debe de llevarse a cabo la notificación? ¿Qué es una notificación por edictos?

Las notificaciones tienen por finalidad comunicar a su destinatario una resolución judicial o cualquier actuación del resto de las partes a los simples efectos de ponerla en conocimiento y sin que se requiera ninguna actividad por parte del notificado.

La notificación debe de contener una serie de cuestiones:

  • Si la resolución es o no firme.
  • En caso de que no sea firme cuales son los recursos que caben contra la misma.

Las notificaciones pueden llevarse a cabo a través de los Procuradores cuando las partes estén personadas en el procedimiento.

En caso de que la notificación se lleve a cabo a través del Servicio de Procuradores hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo entiende que la fecha que hay que tener en cuenta para computar los plazos es la fecha de recepción  por parte del Colegio de Procuradores ( Auto de la Sala Primera de 28 de marzo de 2006).

La notificación a través de acuse de recibo:

Si la finalidad de la notificación es la personación en juicio o la realización de una determinada actuación procesal se tiene que acreditar que el destinatario ha recibido el emplazamiento o la citación junto con toda la documentación.

Se encuentra amparada en la Ley de Enjuiciamiento Civil la validez del emplazamiento al demandado realizado por acuse de recibo para que se persone por primera vez en los autos.

¿Cuándo se puede proceder a la citación a través de edictos?

Antes de acudir a la notificación edictal hay que realizar las averiguaciones sobre el domicilio del demandado que prevé el artículo 156 de la LEC, por lo que habrá que consultar el padrón municipal o habrá que librar oficios a empresas, organismos o Colegios Profesionales que puedan facilitar los datos de localización del demandado a excepción de los juicios de desahucio que bastaría con llevar a cabo la notificación en el domicilio que figura en el contrato de arrendamiento.

En segundo lugar para acudir a la notificación edictal el demandado tiee que encontrarse en algunos de los siguientes supuestos:

  1. No se le puede conocer el domicilio.
  2. No se le pudiere hallar en el domicilio ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos.
  3. Que el demandado se encuentre dado de alta en el Registro Central de Rebeldes Civiles.

La resolución por la que se acuerda la citación edictal es una providencia.

La notificación se lleva a cabo mediante la colocación de una copia de la resolución o de la cédula en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

El TS establece doctrina sobre la repercusión de una parte del IBI al comprador por parte del vendedor que lo pagó íntegramente

COMPRAVENTA. De inmueble. Pago del IBI por el vendedor. Repercusión sobre el comprador. El Tribunal Supremo declara como doctrina jurisprudencial que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

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