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¿es válido el requerimiento de pago de la renta mediante burofax no retirado por el arrendatario?

A efectos de practicar la enervación ¿es válido el requerimiento de pago de la renta mediante burofax no retirado por el arrendatario? (RCI 07/22 Julio 2022)

Es válido el requerimiento de pago hecho al arrendatario mediante un burofax entregado por el servicio de correos y dejado aviso sin que fuera retirado por el destinatario.

En la sentencia del Tribunal Supremo TS 22-6-22, se recoge este supuesto de hecho:

El arrendador de una vivienda interpone demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra el arrendatario. Alega que no cabe la enervación de la acción de desahucio, al haber sido requerido de pago mediante un burofax.

El demandado por su parte señala no haber recibido el burofax de requerimiento de pago, y que por tanto lo que existe es una mora accipiendi, ya que los actores se negaron a recibir la renta.

El JPI declara enervada la acción argumentando que la parte actora lo que pretendía, a través del requerimiento efectuado, era ejercitar una acción de precario, toda vez que el fallecimiento de la usufructuaria arrendadora había extinguido el contrato de arriendo.

La demandante presenta recurso de apelación , fundamentado en que el contenido del requerimiento se refería al pago de las rentas con efectos de evitar la enervación.

La AP estima el recurso de apelación y declara que el requerimiento previo a la interposición de la demanda era perfectamente válido y notificado al demandado. Por lo tanto, no cabía la enervación de la acción de desahucio.

El demandado interpone recurso de casación . Señala que el requerimiento de pago, no cumple con las exigencias legales para que produzca sus efectos impeditivos de la enervación de la acción de desahucio. No considera que el hecho de dejar aviso sea bastante y cumpla con las exigencias de la LEC art.22.

La cuestión debatida es si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y dejado aviso.

El TS  señala que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a cabo de manera fehaciente  a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. En este caso, el burofax remitido es un instrumento idóneo, ya que acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

El burofax no había sido remitido a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y este no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

El recurrente tenía perfecto conocimiento, de que se hallaba en una situación de morosidad  y que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, acceder a su contenido.

Por ello, el TS desestima el recurso de casación.

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El juicio de desahucio no se suspende porque la arrendataria haya interpuesto demanda de determinación de la renta en virtud de la cláusula rebus sic stantibus

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 37 BARCELONA, SENTENCIA 21 DICIEMBRE 2021LA LEY 228/2021

No cabe considerar enervada la acción ya que la renta que la arrendataria ha abonado es inferior a la fijada en el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de la Generalitat de Catalunya.

Juzgado de Primera Instancia nº 37 Barcelona, Sentencia 229/2020, 21 Dic. Procedimiento 569/2020

Ejercitada por la parte arrendadora acción de desahucio por falta de pago, la arrendataria solicita la suspensión del juicio por prejudicialidad civil por haber interpuesto una demanda solicitando la reducción del importe de la renta pactada en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, alegando el cambio de circunstancias sobrevenido a causa de la pandemia por COVID-19.

Sin embargo, el titular del Juzgado de Primera Instancia nº 37 Barcelona no accede a esta solicitud de suspensión del juicio y señala que tampoco cabe entrar a conocer en este proceso sobre la pretensión de fijación de una nueva renta contractual por invocación de la cláusula rebus sic stantibus.

Asimismo, el Juez rechaza la enervación de la acción ejercitada aunque la arrendataria haya satisfecho el 30% de la renta, que es la cantidad a la que entiende que debe reducirse la renta, ya que esa cantidad es inferior a la establecida en el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya.

En conclusión, dado que la renta no ha sido satisfecha en su totalidad y no alcanza siquiera el porcentaje a que se refiere el mencionado Decreto-Ley 34/2020, la sentencia declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes.

Un Juzgado acuerda la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 BENIDORM, AUTO 7 JULIO 2020

Concurre el fumus boni iuris o apariencia de buen derecho y el periculum in mora o peligro de la mora procesal dado el evidente riesgo de desahucio que existe en el caso de autos y que puede ser evitado con la adopción de las medidas cautelares solicitadas.

 

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La no aportación del correo electrónico (desde el que las partes mantuvieron contacto), en un juicio por desahucio en el que se declaró la rebeldía del arrendatario, supone una maquinación fraudulenta del arrendatario.

La no aportación del correo electrónico (desde el que las partes mantuvieron contacto), en un juicio por desahucio en el que se declaró la rebeldía del arrendatario, supone una maquinación fraudulenta del arrendatario.

 TS 21-1-19,

El arrendador de un local comercial inicia el desahucio de la sociedad arrendataria.
El juzgado declara a la sociedad en rebeldía tras ser imposible contactar con la misma y decreta su lanzamiento.
La sociedad recurre ante el TS alegando que el arrendador, con su actuación maliciosa, hizo que se declarara su rebeldía en el proceso. Las partes mantuvieron contacto mediante correo electrónico para llegar a un acuerdo de abono de las rentas adeudadas.
El TS presume que si el juzgado hubiera tenido las direcciones de correo contenidas en esos mensajes, posiblemente habría sido posible la localización de la sociedad. Con la no aportación de estos datos -una carga procesal de cumplimiento obligatorio-, el demandante ha originado maquinación fraudulenta (LEC art.155.2), motivando la indebida declaración de rebeldía de la arrendataria. Por todo ello, se estima el recurso de revisión.