Mes: febrero 2022

La resolución de la compraventa de la vivienda por incumplimiento del vendedor no lleva consigo la de la hipoteca suscrita para financiar la compra

El contrato de compraventa de vivienda suscrito por los demandantes fue resuelto por incumplimiento del vendedor, por entrega de cosa inhábil para su fin, debido a la patología ruinógena que afectaba a la estructura del edificio. Los compradores conocían los defectos del interior de la vivienda, que determinaron un precio rebajado, pero no que el edificio adolecía de patologías estructurales dejando de ser habitable en menos de 7 años y declarado en ruina técnica y económica en 9 años. El Tribunal considera que estaba al alcance de la vendedora, que se dedica profesionalmente a la promoción, construcción, rehabilitación y comercialización de inmuebles, tener fácilmente conocimiento de los problemas estructurales del edificio antes de la venta, cosa que no hizo.

La cuestión controvertida es determinar si dicha resolución conlleva la del contrato de préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición de la vivienda.

A la vista de las circunstancias concurrentes, la Audiencia Provincial de Lleida desestima la pretensión de los compradores y establece que resolución del contrato de compraventa no determina la del préstamo.

La Sala rechaza que el contrato de préstamo hipotecario sea meramente accesorio del de compraventa declarado resuelto, de modo que la resolución de este deba determinar también la de aquel.

Para llegar a dicha conclusión el Tribunal argumenta, en primer lugar, que el hecho de que la vendedora sea una sociedad del mismo grupo empresarial que la prestamista, o esté participada por ella, no determina que pueda prescindirse sin más de la distinta personalidad jurídica de cada una de las entidades intervinientes en cada contrato, cuyos objetos sociales son distintos, resultando también dos contratos perfectamente diferenciales (el de compraventa y el de préstamo). En segundo lugar, señala que si bien en alguna ocasión en el ordenamiento jurídico se contempla expresamente que la ineficacia de un contrato determina también la del concertado para financiar el anterior, como ocurre en la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo, que en su art. 26.2 prevé que la ineficacia del contrato de consumo conlleva también la del crédito destinado a su financiación, el legislador de forma expresa excluye del ámbito de aplicación de dicha Ley a los contratos de crédito garantizados con hipoteca.

Conforme a estos razonamientos, la Audiencia deniega la concurrencia de motivo alguno que justifique que la resolución del contrato de compraventa deba llevar consigo la resolución del contrato de préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición de la finca que ha declarado resuelta. Tampoco aprecia otra causa de resolución atribuible a la entidad prestamista que permita, conforme al art. 1124 CC, la resolución del contrato de préstamo, habida cuenta que no consta ningún incumplimiento contractual imputable a dicha prestamista, y además parece que el contrato de préstamo ha tenido hasta la fecha un cumplimiento normal por parte de los prestatarios.

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¿ Cuál es el régimen de visitas idóneo para menores en edad lactante?

Tenemos que tener en cuenta que en derecho de familia cada caso requiere una solución distinta, pero cualquier medida debe de tomarse en interés del menor.

En principio al tratarse de un menor lactante, la jurisprudencia viene admitiendo unos periodos cortos y sin pernocta.

Como norma general, los juzgados y tribunales establecen que cuando el menor cumple un año y medio o dos años de edad. la lactancia ya deja de ser un obstáculo para normalizar la relación del menor con el padre, y en función de las circunstancias concurrentes en el entorno paterno puede establecerse incluso una custodia compartida.

Debe de tenerse en cuenta la jornada laboral, pues la custodia compartida está dirigido a la relación con el otro progenitor, no con la familia extensa.

Lo que no cabe es adoptar la guarda y custodia compartida como medida de futuro para cuando el menor alcance una determinada edad, ya que no existe base probatoria para concluir en este momento sobre ese extremo.

Las sentencias deben de adoptarse en base a las circunstancias concurrentes y no a las futuras.

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¿ Qué juzgado es el competente para liquidar la sociedad de gananciales de un matrimonio divorciado Vía notarial?

No encontramos por un supuesto no previsto por el legislador en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Teniendo en cuenta que los acuerdos del CGPJ atribuyendo competencia a los juzgados de familia incluyen dentro de esta los procedimientos relativos a la liquidación del régimen económico matrimonial vinculados a procedimientos de nulidad, separación y divorcio, en principio, aunque realmente no se haya tramitado un procedimiento para obtener el divorcio, debe de asimilarse a este el expediente notarial, por lo que el juzgado de familia será objetivamente el competente.

Tampoco existe norma territorial y surge la duda de si se acude a las normas de la LEC 769, ( último domicilio) o a la norma general de competencia del demandado ( artículo 50).

Si se encuentra en una situación en la que se ha divorciado a través de Escritura Pública y quiere proceder a liquidar la sociedad de gananciales, póngase en contacto con nosotros y estaremos encantado de atenderles.

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