A través de la Disposición Final Quinta de la Ley 12/2023 conocida como la Ley de la Vivienda se ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil afectando a cuatro tipos de procedimientos judiciales cuya finalidad no es otra que la recuperación de la posesión de la vivienda frente a aquellas personas que las poseen sin título que ampare la posesión, o existiendo título este haya decaído o devenido ineficaz.
La Ley de la Vivienda introduce un giro de posición en la protección a las personas en situación de “ vulnerabilidad” económica, y lo hace adelantando los mecanismos protectores de la fase final ( suspensiones de lanzamiento y desahucios) hasta la fase inicial en el momento de admisión de la demanda.
El nuevo requisito procesal más controvertido es el que afecta a la parte actora ( cuando sea considerada gran tenedora) exigiendo que se manifiesta acerca de la situación de vulnerabilidad de la parte demandante.
Obligando al demandante a acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica en la posición del demandado.
Es razonable preguntarse hasta que punto se está vulnerando el principio pro actione en los parámetros delimitados por la jurisprudencia constitucional y los requisitos que se establecen tras la entrada en vigor de la ley 12/2023.
¿ Vulnera el derecho a la tutela judicial de los actores el requisito del procedimiento administrativo previo?
¿ qué ocurre si no han sido tasados esos procedimientos legal o reglamentariamente?
Los procedimientos que se han visto afectados por la ley 12/2023 son los procedimiento regulados en los artículos 250.1 1º,1º, 4º y 7º.
A) Procedimiento de desahucio por falta de pago de renta y por expiración del plazo del contrato.- ( Artículo 250.1.1º de la LEC)
La reforma operada va a afectar a todas las demandas en el ámbito de los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de cantidades por impago de rentas y las demandas que se funden en el impago de las rentas y se solicite el desahucio para recuperar la posesión.
Se trata de los procedimiento popularmente conocidos como juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y los de desahucio por expiración del plazo legal o contractual.
B) Procedimiento por desahucio por precario.– ( Artículo 250.1.2º de la LEC)
Este tipo de procedimiento versa sobre la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
La particularidad de este tipo de procedimiento reside en que la pretensión de recuperar la posesión de la finca de quien la ostenta al habérsela cedido previamente a precario, esto es, sin pagar renta ni contraprestación alguna y por la mera tolerancia y condescendencia de la persona dueña, usufructuaria o con cualquier otro derecho a poseer el inmueble, se hace extensiva a los supuestos en los que el demandado, ocupante de facto de la finca, carece de título hábil que justifique o ampare su posesión bien porque nunca ha tenido título hábil que justifique o ampare su posesión bien porque nunca ha tenido título, bien porque el que ha tenido ha quedado extinguido, decaído, resuelto o sin efecto alguno.
C) Procedimiento de tutela sumaria para retener o recuperar la posesión.– ( Artículo 250.1.4º de la LEC)
Este procedimiento tiene un carácter sumario y la sentencia que se dicta, aunque carezca de los efectos de cosa juzgada, acarrea como ulterior consecuencia la condena al demandado a reintegrar la posesión de la que el interdictante se ha visto despojado.
La finalidad principal de esta acción es restituir al demandante en la posesión del inmueble o parte del mismo que venía ostentando y de la que se ha visto despojado en contra de su voluntad por los actos de despojo del demandado.
D) Procedimiento de recuperación de la posesión por los titulares de derechos reales inscritos.– ( Artículo 250.1.7º de la LEC)
En este procedimiento la acción carece también de efectos de cosa juzgada, siendo su cometido principal la recuperación de la posesión del inmueble que se ha visto perturbada por la posesión del demandado, si este no dispone de título inscrito en el Registro de la Propiedad que le legitime a ello. Tiene como particularidad más significativa que la persona demandada sólo puede oponerse a la demanda, si en su caso, presta la caución que el tribunal hubiera determinado previamente.
La ley AFECTA tanto a los procedimientos judiciales:
1) iniciados con anterioridad a la ley en los que la tramitación o lanzamiento se haya suspendido
Se diferencia en dos supuestos:
a) Cuando la parte actora sea considerado una gran tenedora de vivienda según el artículo 3.k:
En esos casos solamente puede reanudarse a instancias de la parte actora y a partir del 1 de enero de 2024, si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.
Dicho requisito podrá acreditarse bien a través de una declaración responsable de que se ha acudido con un plazo de antelación de cinco meses a la presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la suspensión o mediante el documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.
b) En los supuestos en los que la parte actora no fuera considerado una gran tenedora se entiende que a partir del 1 de enero de 2024 se alzaría la suspensión.
En base a lo anterior se puede entender que los rasgos más significativos para el alzamiento de la suspensión introducidos son los siguientes:
– El alzamiento de la suspensión resulta mucho más gravoso para los supuestos en los que la parte actora es gran tenedora, ya que el alzamiento no depende solo del plazo establecido en la ley hasta el 1 de enero de 2024 sino que se requiere además la acreditación de haberse sometido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación.
– Si no es gran tenedor el alzamiento operará automáticamente según el RDL 11/2020 una vez alcanzado el 30 de diciembre de 2023.
2) Modificaciones que afectan a los procedimientos desde el 26 de Mayo de 2023.
Se establecen unos nuevos criterios de admisión de la demanda, en donde se señala que no se admitirán las demandas que pretendan la recuperación de la posesión si no se especifica:
a) Si constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora, en caso de que se indique que no tiene la condición de gran tenedor, se debe de adjuntar a la demanda certificación del registro de la propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En caso de que tenga la condición de gran tenedor la parte demandante deberá de especificar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para ello se debe de aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda.
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