¿CUÁL ES EL PLAZO DE DURACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?

En la Ley de Arrendamiento Urbanos se establece un plazo mínimo de duración del contrato.

Este plazo se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de 3 años de duración.

¿Qué quiere decir esto? Que aunque en el contrato se establezca que la duración del mismo es de un año, el arrendatario va a tener un derecho reconocido por ley , que consiste en una duración mínima de tres años.

Una vez transcurrido ese plazo de tres años, se introduce también en la Ley un mecanismo de prórroga tácita, una vez transcurrido el plazo mínimo de 3 años, que da lugar a un plazo adicional de 1 año de duración.

¿Se puede pactar la recuperación de la vivienda por el arrendador para una necesidad?

Sí, ya que así viene determinado en la propia Ley de Arrendamientos urbanos, en su artículo 9.3 que dice literalmente:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

 

De dicho artículo podemos extraer las siguientes consecuencias:

– Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador  siempre que sea para sí mismo,  para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción,  o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– La recuperación de la vivienda no podrá solicitarse hasta tanto no haya transcurrido el PRIMER AÑO del contrato. Si el arrendamiento es posterior al 6 de Junio de 2013, que es cuando entró en vigor la nueva normativa, hay que esperar al menos UN AÑO para poder recuperarla

– La ley dice que No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente”. El citado texto legal, leido literalmente, lo que establece es que no “procederá la prórroga obligatoria“, lo que significa que si el contrato se ha establecido por una duración de dos o tres años, el arrendador no podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad hasta que no haya transcurrido dicho plazo, pues el contrato no está en prórroga.

Esta falta de claridad de la ley aconseja a los arrendadores que los contratos los hagan por una duración de UN AÑO, teniendo de esa manera la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad de él o de sus familiares, ya que transcurrido ese primer año el arrendamiento habrá entrado en prórroga legal a favor del inquilino hasta un total de tres años, lo que le permite al arrendador acogerse a esta  posibilidad de recuperación de la vivienda.

– La referida comunicación deberá realizarla el arrendador al inquilino al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

– No basta solo la mera comunicación para recuperar la vivienda alquilada por necesidad, sino que la causa deberá ser cierta y acreditada, por EJEMPLO: copia de la sentencia de divorcio donde se atribuya la vivienda alquilada a uno de los cónyuges. Acreditar que uno de los hijos no tiene vivienda donde residir, etc.

– El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de TRES MESES. Si no se ocupase en dicho plazo, el arrendatario podrá nuevamente pedir en el plazo de TREINTA DIAS retornar a la vivienda y volver al alquiler por una duración de tres años.

– En el caso de que retornase el inquilino a la vivienda porque no hubiese sido ocupada en esos tres meses por el arrendador o alguno de sus familiares, aquél podrá pedir una indemnización por los gastos que el desalojo le hubiese supuesto (mudanza, otro alquiler, etc.).