La resolución de la compraventa de la vivienda por incumplimiento del vendedor no lleva consigo la de la hipoteca suscrita para financiar la compra

El contrato de compraventa de vivienda suscrito por los demandantes fue resuelto por incumplimiento del vendedor, por entrega de cosa inhábil para su fin, debido a la patología ruinógena que afectaba a la estructura del edificio. Los compradores conocían los defectos del interior de la vivienda, que determinaron un precio rebajado, pero no que el edificio adolecía de patologías estructurales dejando de ser habitable en menos de 7 años y declarado en ruina técnica y económica en 9 años. El Tribunal considera que estaba al alcance de la vendedora, que se dedica profesionalmente a la promoción, construcción, rehabilitación y comercialización de inmuebles, tener fácilmente conocimiento de los problemas estructurales del edificio antes de la venta, cosa que no hizo.

La cuestión controvertida es determinar si dicha resolución conlleva la del contrato de préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición de la vivienda.

A la vista de las circunstancias concurrentes, la Audiencia Provincial de Lleida desestima la pretensión de los compradores y establece que resolución del contrato de compraventa no determina la del préstamo.

La Sala rechaza que el contrato de préstamo hipotecario sea meramente accesorio del de compraventa declarado resuelto, de modo que la resolución de este deba determinar también la de aquel.

Para llegar a dicha conclusión el Tribunal argumenta, en primer lugar, que el hecho de que la vendedora sea una sociedad del mismo grupo empresarial que la prestamista, o esté participada por ella, no determina que pueda prescindirse sin más de la distinta personalidad jurídica de cada una de las entidades intervinientes en cada contrato, cuyos objetos sociales son distintos, resultando también dos contratos perfectamente diferenciales (el de compraventa y el de préstamo). En segundo lugar, señala que si bien en alguna ocasión en el ordenamiento jurídico se contempla expresamente que la ineficacia de un contrato determina también la del concertado para financiar el anterior, como ocurre en la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo, que en su art. 26.2 prevé que la ineficacia del contrato de consumo conlleva también la del crédito destinado a su financiación, el legislador de forma expresa excluye del ámbito de aplicación de dicha Ley a los contratos de crédito garantizados con hipoteca.

Conforme a estos razonamientos, la Audiencia deniega la concurrencia de motivo alguno que justifique que la resolución del contrato de compraventa deba llevar consigo la resolución del contrato de préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición de la finca que ha declarado resuelta. Tampoco aprecia otra causa de resolución atribuible a la entidad prestamista que permita, conforme al art. 1124 CC, la resolución del contrato de préstamo, habida cuenta que no consta ningún incumplimiento contractual imputable a dicha prestamista, y además parece que el contrato de préstamo ha tenido hasta la fecha un cumplimiento normal por parte de los prestatarios.

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