Imaginemos que ha adquirido una vivienda y que una vez que dispones de la misma, quieres dedicar la vivienda a realizar una actividad consistente en establecer una pensión de huespedes.
Sin embargo por parte de la comunidad se te alega que existe una restricción en los estatutos de la misma en la que se establece de manera clara que no es posible el desarrollo de dicha actividad.
¿ Te puede privar la comunidad de llevar a cabo dicha actividad?
Parece ser que la respuesta nos la da la sentencia de la AP 1031/2021 de 27 de Julio de Navarra, en la que se resuelve dicha cuestión.
Debemos de tener en cuenta que al tratarse de una restricción dominical, es decir del derecho de propiedad, únicamente resulta oponible frente a un tercero adquirente si está publicitada en el Registro de la Propiedad, o si se demuestra que dicho adquirente tuvo previo conocimiento de ka restriccióne establecida en el estatuto.
Lo que no se le puede es exigir a la persona que adquiere la vivienda que realice unas comprobaciones más allá de consultar el registro.
Por ende la carga de demostrar la efectiva oponibilidad de la restricción contenida en los estatutos de la comunidad recae en la comunidad.
Una restricción dominical como la que contienen los Estatutos de esta comunidad, y que conforma el núcleo de esta litis, solamente resulta oponible a un tercero adquirente de una de las viviendas si está publicitada en el Registro de la Propiedad o, alternativamente, si se demuestra que dicho adquirente tuvo previo conocimiento de la restricción estatuaria antes de adquirir la vivienda. Así lo resuelve en una situación similar la recientísima STS 370/21, de 31 de mayo, que afirma que «alegada una limitación a la propiedad, establecida en los estatutos, dicha restricción no es oponible a la demandada, en cuanto no están inscritos en el Registro de la Propiedad», añadiendo que «Declarado probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH . Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía».
La carga de demostrar la efectiva oponibilidad de la restricción contenida en los Estatutos recae en la Comunidad de Propietarios demandante, pues es quien sustenta en esa prohibición estatutaria su pretensión de cesación. Por tanto la demandante debía probar la existencia de los Estatutos así como o bien su inscripción registral (a efectos de desplegar su oponibilidad por la publicidad registral ganada) o alternativamente el conocimiento previo por la demandada de tales Estatutos por otros medios.
En el caso que nos ocupa no se ha verificado ni una cosa ni la otra. Pero la sentencia de primera instancia va todavía más allá, e imputa a la entidad demandada una carga adicional de, además de haber consultado la publicidad registral (que es el medio apto para conocer, en su caso, los Estatutos), haber agotado también otros mecanismos particulares de averiguación y conocimiento de tales normas comunitarias, imputándole falta de diligencia por no haberlo hecho así.
Ello sin embargo excede de lo que legalmente pudiera exigirse a un tercero adquirente, como es en este caso la entidad demandada en tanto que no es propietario originario otorgante de los Estatutos. Como afirma la SAP Madrid 83/2013, de 29 de enero, «No cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo
El art. 5 de la LPH determina que «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Por su parte el art. 8.4 de la Ley Hipotecaria también contempla la inscripción registral de los edificios en régimen de propiedad horizontal, previendo la inclusión en tal inscripción de «aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad».
La STS de 29 de diciembre de 2015 indica en relación con la inscripción registral de los Estatutos de una comunidad de propietarios que «Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron. Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que «[…] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Ahora bien, ello será (STS de 25 de abril de 2013) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario». Por tanto, los Estatutos vinculan a quienes son propietarios al tiempo de su aprobación estén inscritos o no, mientras que sólo con publicidad registral perjudican a terceros, esto es, a todos aquellos que no eran propietarios al tiempo de su aprobación, con la sola excepción de que se pruebe el conocimiento por tal tercero de los estatutos por otras vías diferentes y adicionales a la publicidad registral.
Por tanto no resulta exigible al tercero más diligencia que la de consultar la publicidad registral a los efectos de tomar conocimiento de eventuales restricciones o limitaciones en la propiedad que está adquiriendo. Como ha quedado visto en el art. 5 LPH se configura el título constitutivo como el instrumento esencial para la generación de un régimen de propiedad horizontal (debiendo para ello describir el inmueble en su conjunto, los distintos pisos y locales y la determinación de la cuota de participación de los mismos en los gastos comunes), resultando meramente facultativo, pero no preceptivo, que el título constitutivo contenga también unos estatutos. Consecuentemente, al tercero comprador no se le puede exigir más diligencia que la de consultar en el Registro de la Propiedad, en tanto que dicho medio es el oportuno y exigible para obtener el conocimiento de la eventual existencia o no de Estatutos (que no es preceptiva) y su contenido, y no, adicionalmente, otras actividades de averiguación particular. Todo ello a salvo de que hubiese quedado probado un efectivo conocimiento previo de los Estatutos por otros medios, lo que sin embargo no equivale a que sea carga del tercero comprador agotar imperativamente otros posibles métodos de conocimiento particular al margen o adicionalmente a la publicidad registral. Es decir, el tercero no será de buena fe si se demuestra que tuvo un conocimiento particular efectivo de los estatutos no publicitados registralmente, pero no es exigible que, para ostentar la condición de tercero de buena fe, agote otros medios de averiguación adicionales a la consulta registral.
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