La sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 22-6-2022 recoge el supuesto de hecho, llegando a las siguientes conclusiones:
Entienden que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades tiene trascendencia sustancial, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la memoria de calidades que tiene que ser respetada por ley al pie de la letyra.
Por tanto, no puede calificarse de una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.
Añade que en interpretación del Código CIVIL los recurrentes, segundos adquirentes de la vivienda, están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos adquiridos, derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares que nunca renunciaron a sus derechos.
Pasamos a copiar literalmente la resolución.
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ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
Tramitación en primera instancia.
1.- D. Juan Alberto, Dña. Bernarda, D. Alejo, Dña. Constanza, D. Sergio, Dña. Dolores, D. Jose Ignacio, Dña. Marcelina, D. Bernabe, Dña. Pilar, D. Aurelio, Dña. Estela, D. Evaristo, Dña. Elisenda, D. Jacinto, Dña. Azucena, D. Marcial, Dña. Estrella, Blanar Consultores S.L. representada por su administrador D. Santos, D. Carlos Manuel, D. Abilio, Dña. Sacramento, D. Cornelio, Dña. Gloria, D. Felix, Dña. Eulalia, D. Lucio, D. Constancio, Dña. Lidia, D. Ezequias, Dña. Mónica, D. Serafin, Dña. Valentina que actúa en su nombre y en el de su esposo D. Juan Luis, D. Anton, Dña. Encarnacion, D. Gerardo que interviene en nombre y representación de su padre D. Fabio, Dña. Penélope, D. Imanol, Dña. Salvadora, D. Indalecio, Dña. Sonsoles, representados todos ellos por el procurador D. Jesús Quevedo Gonzálvez y dirigidos por los letrados D. Rajesh Suresh Chellaram y D. José Miguel Jiménez Marrero interpusieron demanda de juicio ordinario, sobre reclamación de cantidad, que correspondió al Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Las Palmas de Gran Canaria, incoándose juicio ordinario 57/2016; demanda interpuesta contra Realia Business S.A. y Acciona Inmobiliaria S.L.U., en la que alegando los hechos y fundamentos de derecho considerados aplicables, concluía suplicando al juzgado se dictara sentencia:
«Por la que se condene a las demandadas a indemnizar a los actores por el coste que supone el cambio de todas las puertas de paso interior y los frentes de armario en madera noble barnizada u otras de igual calidad y que asciende a la cantidad de 16.045,98.-€ las viviendas tipo duplex , 9.666,49.-€ la vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10.-€ en la vivienda piso de una habitación, haciendo todo ello un total de 383.221,13.-€, con expresa condena en costas a las demandadas».
Posteriormente, el procurador D. Jesús Quevedo Gonzálvez aclara su escrito de demanda subsanándolo, manifestando que D. Lucio no es parte en el procedimiento, habiéndosele incluido en el encabezamiento por error y solicitando se le excluya como parte del procedimiento, solicitando igualmente que sea aclarada la cuantía reclamada cuya cantidad pasa a ser 367.175,15 euros.
2.- Admitida a trámite la demanda con su subsanación, la entidad demandada Acciona Inmobiliaria S.L.U., representada por el procurador D. Óscar Muñoz Correa y bajo la dirección letrada de D. Enrique Moreno López, contestó a la misma y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado dictase en su día sentencia:
«Por la que:
«A.- Con estimación de las excepciones opuestas de falta de legitimación activa y pasiva se desestime la demanda respecto de D. Juan Alberto y Dña. Bernarda (propietarios duplex NUM000 fase I), D. Alejo y Dña. Constanza (propietarios duplex NUM001 fase I), D. Aurelio y Dña. Estela (propietarios duplex NUM002 fase 1), D. Marcial y Dña. Estrella (propietarios duplex NUM003 fase II), Blanar Consultores, S.L. (propietaria duplex NUM004 fase II), D. Constancio y Dña. Lidia (propietarios duplex NUM005 fase II). D. Ezequias y Dña. Mónica (propietarios duplex NUM006 fase II), D. Gerardo, casado Dña. Penélope y que actúa en representación de D. Fabio (propietario duplex NUM007 fase I), D. Imanol y Dña. Salvadora (propietarios duplex NUM008 fase II) contra la entidad Acciona Inmobiliaria, S.L., con expresa condena en costas de forma solidaria a los demandantes indicados.
«B. O, en su caso, entrando en el fondo del asunto, se desestime íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a mi representada, por no existir incumplimiento contractual alguno, con expresa condena en costas a los actores de forma solidaria.
«C.- O subsidiariamente, para el caso de entender que existe incumplimiento contractual por parte de la UTE de la que era socia la entidad «Acciona Inmobiliaria, S.L,» -respecto de todos o de sólo los compradores originarios de las viviendas- se proceda a la moderación del quantum indemnizatorio, condenando a mi mandante al abono de una indemnización consistente en la diferencia de valor entre las puertas instaladas en las viviendas de los actores y las que debieron instalarse en las mismas, y cuyo importe asciende a la suma total de cuatro mil ciento cincuenta y cinco euros (4.155,00.-€) respecto al conjunto de las diez viviendas tipo duplex de la fase I (núms. NUM000, NUM007, NUM009, NUM001, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM002 y NUM014); a la suma total de cinco mil ochocientos treinta y dos euros (5.832,00.-€) respecto al conjunto de las doce viviendas tipo duplex de la fase II (núms. NUM015, NUM016, NUM003, NUM004, NUM017, NUM008, NUM018, NUM019, NUM020, NUM021, NUM005 y NUM006); a la suma de trescientos treinta y nueve euros con setenta y cuatro céntimos (339,74.-€) respecto a la vivienda tipo piso de dos habitaciones (letra NUM022, planta NUM000.ª, escalera NUM023, módulo 2), y a la suma de ciento noventa y nueve euros con cincuenta y siete céntimos (199,57.-€) respecto a la vivienda tipo piso de una habitación (letra NUM024, planta NUM025.ª, escalera NUM026, módulo 2).
«D.- O subsidiariamente, y para el caso que se condenase a mi mandante a indemnizar a los actores -a todos o sólo a los compradores originarios de las viviendas- por el coste que supone el cambio de todas las puertas de paso interior y frentes de armario en madera noble barnizada u otras de igual calidad, interesamos que quede el mismo establecido en la cantidad de diez mil ciento veintiséis euros (10,126,00.-€) para cada vivienda tipo duplex, y en la suma de seis mil trescientos cincuenta y un euros (6.351,00.-€) para la vivienda tipo piso de dos habitaciones y de dos mil novecientos setenta y cuatro euros (2.974,00.-€) para la vivienda tipo piso de una habitación, todo ello en los términos descritos en el hecho quinto de este escrito de contestación, condenando igualmente a los actores a las costas devengadas en la presente instancia de forma solidaria.
«E.- O subsidiariamente, para el caso de atender al valor de las puertas propuesto de contrario, dicho valor se modere eliminando aquellas partidas que no son de aplicación (montaje y desmontaje, gastos generales, beneficio industrial e IGIC), quedando el mismo establecido en diez mil seiscientos doce euros (10.612,00.-€) para las viviendas tipo duplex, seis mil cuatrocientos quince euros (6.415,00 €) para la vivienda tipo piso de dos habitaciones y dos mil novecientos ochenta y cinco euros (2.985,00.-€) para la vivienda tipo piso de una habitación.
«F.- O subsidiariamente, de estimar la demanda en el sentido de abonar la suma 16.045,98.-€ (incluido IGIC) por el valor de sustitución de las puertas de cada vivienda tipo duplex, la suma de 9.666,49.-€ (incluido IGIC) por el valor de sustitución de las puertas de la vivienda tipo piso de dos habitaciones, y la suma de 4.497,10.-€ (incluido IGIC) por el valor de sustitución de las puertas de la vivienda tipo piso de una habitación; se proceda por los actores a la devolución de las puertas y frentes de armario ya instaladas en los términos descritos en el hecho quinto de esta contestación y de forma simultánea al pago de las respectivas indemnizaciones a los efectos de evitar el enriquecimiento injusto de los actores».
3.- Posteriormente la entidad demandada Realia Business S.A., representada por el procurador D. Carlos Muñoz Correa, y bajo la dirección letrada de Dña. María Cristina González Aguilera se personó en legal forma y contestó a la demanda oponiéndose a la misma y suplicando:
«Por la que:
«A.- Con estimación de las excepciones opuestas de falta de legitimación activa y pasiva se desestime la demanda respecto de D. Juan Alberto y Dña. Bernarda (propietarios duplex NUM000 fase I), D. Alejo y Dña. Constanza (propietarios duplex NUM001 fase I), D. Aurelio y Dña. Estela (propietarios duplex NUM002 fase 1), D. Marcial y Dña. Estrella (propietarios duplex NUM003 fase II), Blanar Consultores, S.L. (propietaria duplex NUM004 fase II), D. Constancio y Dña. Lidia (propietarios duplex NUM005 fase II). D. Ezequias y Dña. Mónica (propietarios duplex NUM006 fase II), D. Gerardo, casado Dña. Penélope y que actúa en representación de D. Fabio (propietario duplex NUM007 fase I), D. Imanol y Dña. Salvadora (propietarios duplex NUM008 fase II) contra la entidad Realia Business, S.A., con expresa condena en costas de forma solidaria a los demandantes indicados.
«B. O, en su caso, entrando en el fondo del asunto, se desestime íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a mi representada, por no existir incumplimiento contractual alguno, con expresa condena en costas a los actores de forma solidaria.
«C.- O subsidiariamente, para el caso de entender que existe incumplimiento contractual por parte de la UTE de la que era socia la entidad Realia Business, S.A., -respecto de todos o de sólo los compradores originarios de las viviendas- se proceda a la moderación del quantum indemnizatorio, condenando a mi mandante al abono de una indemnización consistente en la diferencia de valor entre las puertas instaladas en las viviendas de los actores y las que debieron instalarse en las mismas, y cuyo importe asciende a la suma total de cuatro mil ciento cincuenta y cinco euros (4.155,00.-€) respecto al conjunto de las diez viviendas tipo duplex de la fase I (núms. NUM000, NUM007, NUM009, NUM001, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM002 y NUM014); a la suma total de cinco mil ochocientos treinta y dos euros (5.832,00.-€) respecto al conjunto de las doce viviendas tipo duplex de la fase II (núms. NUM015, NUM016, NUM003, NUM004, NUM017, NUM008, NUM018, NUM019, NUM020, NUM021, NUM005 y NUM006); a la suma de trescientos treinta y nueve euros con setenta y cuatro céntimos (339,74.-€) respecto a la vivienda tipo piso de dos habitaciones (letra NUM022, planta NUM000.ª, escalera NUM023, módulo 2), y a la suma de ciento noventa y nueve euros con cincuenta y siete céntimos (199,57.-€) respecto a la vivienda tipo piso de una habitación (letra NUM024, planta NUM025.ª, escalera NUM026, módulo 2).
«D.- O subsidiariamente, y para el caso que se condenase a mi mandante a indemnizar a los actores -a todos o sólo a los compradores originarios de las viviendas- por el coste que supone el cambio de todas las puertas de paso interior y frentes de armario en madera noble barnizada u otras de igual calidad, interesamos que quede el mismo establecido en la cantidad de diez mil ciento veintiséis euros (10,126,00.-€) para cada vivienda tipo duplex, y en la suma de seis mil trescientos cincuenta y un euros (6.351,00.-€) para la vivienda tipo piso de dos habitaciones y de dos mil novecientos setenta y cuatro euros (2.974,00.-€) para la vivienda tipo piso de una habitación, todo ello en los términos descritos en el hecho quinto de este escrito de contestación, condenando igualmente a los actores a las costas devengadas en la presente instancia de forma solidaria.
«E.- O subsidiariamente, para el caso de atender al valor de las puertas propuesto de contrario, dicho valor se modere eliminando aquellas partidas que no son de aplicación (montaje y desmontaje, gastos generales, beneficio industrial e IGIC), quedando el mismo establecido en diez mil seiscientos doce euros (10.612,00.-€) para las viviendas tipo duplex, seis mil cuatrocientos quince euros (6.415,00 €) para la vivienda tipo piso de dos habitaciones y dos mil novecientos ochenta y cinco euros (2.985,00.-€) para la vivienda tipo piso de una habitación.
«F.- O subsidiariamente, de estimar la demanda en el sentido de abonar la suma 16.045,98.-€ (incluido IGIC) por el valor de sustitución de las puertas de cada vivienda tipo duplex, la suma de 9.666,49.-€ (incluido IGIC) por el valor de sustitución de las puertas de la vivienda tipo piso de dos habitaciones, y la suma de 4.497,10.-€ (incluido IGIC) por el valor de sustitución de las puertas de la vivienda tipo piso de una habitación; se proceda por los actores a la devolución de las puertas y frentes de armario ya instaladas en los términos descritos en el hecho quinto de esta contestación y de forma simultánea al pago de las respectivas indemnizaciones a los efectos de evitar el enriquecimiento injusto de los actores».
4.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó sentencia, con fecha 30 de junio de 2017, cuya parte dispositiva es como sigue:
«Fallo.
Que estimando sustancialmente la demanda formulada por el procurador D./Dña. Jesús Quevedo González, actuando en nombre y representación de D./Dña. D. Sergio, Jose Ignacio, Bernabe, Evaristo, Jacinto, Carlos Manuel, Abilio, Cornelio, Felix, Serafin, Valentina, Anton, Indalecio, Salvadora, Elisenda, Constanza, Dolores, Marcelina, Pilar, Elisenda, Azucena, Sacramento, Gloria, Eulalia, Encarnacion, Sonsoles, Fabio, Juan Luis y Valentina contra Realia Business S.A. y Acciona Inmobiliaria S.L.U. debo condenar a éstas a indemnizar a aquéllos en la cantidad de 16.045,98 euros por vivienda tipo duplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, siempre que los correspondientes propietarios en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta resolución opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios de su vivienda lo que deberán acreditar, en cuyo caso deberán restituir a las demandadas los sustituidos o bien en caso de no optar por la anterior posibilidad, las demandadas deberán abonar a los demandantes la suma de 6.099,25 por vivienda tipo duplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación, al pago de los intereses a que alude el fundamento de derecho cuarto de esta resolución y con expresa condena en costas procesales a las demandadas.
«Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D./Dña. Jesús Quevedo Gonzálvez, actuando en nombre y representación de D. /Dña. Juan Alberto, Alejo, Aurelio, Marcial, Blanar Consultores S.L., Constancio, Ezequias, Gerardo, Imanol, Salvadora, Bernarda, Estela, Estrella, Lidia, Martina, Penélope Y Salvadora contra Realia Business S.A. y Acciona Inmobiliaria S.L.U. debo absolver y absuelvo a éstas de los pedimentos contra las mismas formulados, con expresa condena en costas procesales a los primeros».
Y en fecha 4 de julio de 2017 se dictó auto rectificando la sentencia del error numérico cometido en la misma al señalarse el plazo del recurso que cabe contra la misma, se señalaba cinco días y debía decir veinte días.
SEGUNDO.-
Tramitación en segunda instancia.
1.- La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación procesal de Acciona Inmobiliaria S.L.U. y Realia Business S.A., y el procurador D. Jesús Quevedo González, en representación de D. Juan Alberto y demás demandantes cuya demanda se ha desestimado, formuló oposición a la apelación e impugnó la sentencia del juzgado.
2.- El recurso de apelación correspondió a la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas, recurso de apelación 1137/2017, donde se dictó sentencia 587/2018, de 15 de octubre, cuya parte dispositiva es como sigue:
«Fallamos:
«Se debe desestimar la impugnación formulada por D. Juan Alberto y otros, con expresa imposición de costas a la parte impugnante.
«Procede estimar parcialmente el recurso interpuesto por Acciona Inmobiliaria S.L.U. y Realia Business, S.A. y revocar la sentencia de instancia en el único sentido siguiente:
«El precio de los gastos de montaje, desmontaje, generales y mano de obra, según el presupuesto aportado por el perito de la parte actora, habrá de descontarse de la suma a indemnizar para el caso de que los demandantes opten por no sustituir las puertas y recibir únicamente la diferencia de valor. Confirmando el resto de pronunciamientos. Sin declaración sobre costas de la apelación en esta alzada».
Y con fecha 29 de octubre de 2018, se dictó auto de aclaración cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:
«La Sala resuelve: No ha lugar a la primera aclaración solicitada, de la sentencia de fecha 15 de octubre de 2018, respecto a eliminar el nombre de Dña. Salvadora de los demandantes, puesto que la sentencia de la Sala se limita a transcribir la sentencia de primera instancia, y si aclarar el error padecido en el fundamento de derecho tercero -3.2- párrafo 5.º, que consta en la página 10 de dicha sentencia; donde dice «Se insiste por los demandantes en que no existe incumplimiento contractual porque la calidad de las puertas de conglomerado es la misma» debiendo decir «Se insiste por los demandados en que no existe incumplimiento contractual porque la calidad de las puertas de conglomerado es la misma»».
TERCERO.-
Interposición y sustanciación del recurso de casación ante la Sala 1.ª del Tribunal Supremo.
1.- Por D. Juan Alberto, Dña. Bernarda, D. Alejo, Dña. Constanza, D. Aurelio, Dña. Estela, Blanar Consultores S.L., D. Constancio, Dña. Lidia, D. Ezequias, Dña. Martina, D. Gerardo, Dña. Penélope, D. Imanol y Dña. Salvadora, se interpuso recurso de casación basado en el siguiente:
Motivo único.- Al amparo del artículo 477.2.3.º y 477.3 LEC, se interpone recurso de casación por interés casacional al oponerse a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales. Se denuncia infracción de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil en relación con el artículo 1.257 de dicho texto por aplicación del principio de relatividad de los contratos, sin aplicar la excepción que según la jurisprudencia invocada permite a los segundos adquirentes reclamar por el incumplimiento de las calidades comprometidas frente al promotor con quien no suscribieron la compraventa directamente, vulnerando la jurisprudencia que lo interpreta ( STS 597/1997, de 30 de junio (EDJ 1997/5448), y 269/2011, de 11 de abril (EDJ 2011/120441)).
2.- Recibidas las actuaciones en esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, comparecieron las partes reseñadas en el encabezamiento de esta sentencia y practicadas las diligencias necesarias para la sustanciación del recurso, por auto, de fecha 24 de febrero de 2021, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
3.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, se presentó escrito de oposición conjunto del procurador D. Óscar Muñoz Correa, en nombre y representación de la entidad Acciona Inmobiliaria S.L.U., con el procurador D. Carlos Muñoz Correa en nombre y representación de la entidad Realia Business S.A..
4.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 14 de junio de 2022, en que tuvo lugar.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .-
Antecedentes.
Aun cuando la demanda se interpuso por más demandantes, recurren exclusivamente los segundos compradores de la vivienda que no la adquirieron directamente al promotor, únicos que han visto desestimada su pretensión en ambas instancias, por falta de legitimación.
La demanda se interpuso al amparo de los arts. 1096, 1256, 1258, 1278 y 1124 CC. En ella se reclamaba la condena de las codemandadas al pago de una indemnización por el coste que supone el cambio de todas las puertas de paso interior y los frentes de armario en madera noble barnizada u otras de igual calidad. Se fundamenta dicha pretensión: (i) en los precontratos y contratos de compraventa entre el 16 de Marzo de 2004 y el 2 de Noviembre del 2006 con la UTE integrada por las demandadas respecto a adosados y viviendas en construcción, en los que se afirmaba que los materiales y calidades serían los indicados en la memoria de calidades, reservándose la vendedora el derecho a sustituirlos por no existir en el mercado o por razones técnico-constructivas manteniendo siempre el nivel de calidad ofrecido; (ii) así como en la memoria de calidades, que recogía en el capítulo de carpintería interior que «la puerta de acceso a la vivienda sería blindada terminada en madera noble barnizada y las puertas de paso y frentes de armario en madera noble barnizada y los armarios empotrados con puertas con terminación igual a las de paso». Igualmente indica que en los libros de ocupación entregados se reconoce que las puertas interiores son macizas de tablero aglomerado de 35 mm de espesor, chapadas las dos caras lisas y canteadas y barnizadas en color y los armarios con puertas chapadas de la misma madera que las puertas interiores. Se añade que, tras suscribirse las escrituras públicas de compraventa y tomar posesión de las viviendas, los demandantes apreciaron que las puertas no se correspondían con las referidas calidades, y que las mismas eran peores tanto estéticamente como por condiciones de durabilidad, aislamiento acústico y resistencia al agua, además de más baratas.
La parte demandada alegó falta de legitimación de los actores de segunda mano para el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual, al no existir con aquellos vínculo de dicha naturaleza.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda frente a los hoy recurrentes, al asumir las razones alegadas por la parte demandada.
Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por los demandantes, segundos compradores, que fue desestimado por la sentencia de la Audiencia Provincial que ahora se recurre. Se remite para ello a la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, de 16 de abril de 2014, y concluye:
«[…] Aplicando la doctrina expuesta, que esta sala comparte plenamente, no cabe sino confirmar plenamente el acertado criterio de la juez a quo cuando entiende que en el caso de autos a (sic)cuestión controvertida afecta a la calidad de las puertas y frentes de armarios, que sí fueron instaladas pero según refiere la demandante, no de forma concorde con la memoria de calidades, lo que no afecta a la esencia e integridad del inmueble ni a su uso y habitabilidad sino a su mejora, no constando haberse pactado en los contratos de venta a terceros -posteriores a la entrega de las viviendas por la promotora-, la cesión de acciones frente a la promotora por las diferencias de calidades inicialmente pactadas con la misma y máxime cuando los precios de compra por terceros fueron diferentes a los de venta de las demandadas, por lo que la excepción debe prosperar […]».
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de casación por la parte demandante, y tuvo acceso a la casación, a través del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC. (EDL 2000/77463)
El escrito de interposición del recurso de casación se articula en un único motivo, en el que se cita como norma infringida los arts. 1101 y 1124 en relación con el art. 1257 CC. Justifica el interés casacional tanto en la oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que permite a los segundos adquirentes reclamar por el incumplimiento de las calidades comprometidas frente al promotor con quien no suscribieron la compraventa directamente (cita al efecto las sentencia de esta Sala 597/1997, de 30 de junio, y 269/2011, de 11 de abril), como la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales (cita, como opuestas a la conclusión alcanzada por la sentencia recurrida, las sentencias de la Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria, Sección Cuarta, 30/2016, de 3 de febrero, y 5/2007, de 17 de enero; Sección Quinta, 885/2007, de 15 de noviembre; Sección Tercera, 60/2009, de 2 de febrero; Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, 505/2006, de 11 de julio; Sección Novena, de 10 de marzo de 2005 (rollo 726/2003) y Sección Vigesimoquinta, de 12 de julio de 2016 (rollo 115/2016).
SEGUNDO .-
Motivo único.
Al amparo del artículo 477.2.3.º y 477.3 LEC, se interpone recurso de casación por interés casacional al oponerse a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales. Se denuncia infracción de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil en relación con el artículo 1.257 de dicho texto por aplicación del principio de relatividad de los contratos, sin aplicar la excepción que según la jurisprudencia invocada permite a los segundos adquirentes reclamar por el incumplimiento de las calidades comprometidas frente al promotor con quien no suscribieron la compraventa directamente, vulnerando la jurisprudencia que lo interpreta ( STS 597/1997, de 30 de junio (EDJ 1997/5448), y 269/2011, de 11 de abril (EDJ 2011/120441)).
TERCERO .-
Decisión de la sala. Legitimación del segundo adquirente.
El litigio versa sobre la diferencia de calidades en los materiales de las puertas de las viviendas y de los frentes de armarios. Las calidades no se correspondían con la Memoria entregada a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria (hecho probado).
En primera instancia se estimó sustancialmente la demanda interpuesta por los demandantes que compraron directamente de la promotora.
Por el contrario, se desestimó la demanda, por falta de legitimación, de los demandantes que habían adquirido por compraventa con anteriores propietarios.
En la sentencia de la Audiencia Provincial se desestima el recurso de apelación interpuesto por los segundos compradores al entender:
- Que los defectos en las puertas no afectan a la esencia e integridad del inmueble, sino a su mejora.
- Que no se les había hecho cesión expresa de las acciones.
Esta Sala declaró en sentencia 597/1997, de 30 de junio:
«El tercero y último de los motivos a considerar, entiende infringido el artículo 1.257 del Código civil (EDL 1889/1) en relación con el 1.907 del Código civil. Mas del hecho de haberse producido la adquisición de la propiedad, por medio de propietarios intermedios que no son directamente el causante, no se infiere que los nuevos adquirentes pierdan legitimación para reclamar. Los Sres. Elvira y Basilio , al adquirir las viviendas de los anteriores propietarios, se subrogan en todas las acciones que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, ya que, tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, pasan al segundo comprador las acciones que asisten a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora. «No es tercero civil, a quien alcance la doctrina de la eficacia relativa del contrato del artículo 1.257 del Código civil (EDL 1889/1), el causante de uno de los contratantes a título singular por acto intervivos ( Sentencias de 5 de octubre de 1975, 3 de octubre de 1979 y 20 de febrero de 1981) y, por tanto, el comprador de una vivienda que la adquiere de quien fue comprador de ella al promotor, está activamente legitimado para reclamar de éste lo debido según el primer contrato de compraventa, como es que se instale el ascensor de acceso a las plazas de garaje». ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 1981). Es reiterada la jurisprudencia que, por tanto, se manifiesta en el sentido de que «los derechos y obligaciones dimanantes del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante», así entre otros, sentencias de 12 de noviembre de 1960, 27 de junio de 1961, 9 de febrero y 5 de octubre de 1965, 25 de abril de 1975 y 3 de octubre de 1979. «Por virtud de la regla «nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet», el causahabiente a título particular está ligado por los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ésta, siempre que influyan en el contenido del derecho transmitido» ( sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1977). En igual sentido y entre otras, la sentencia de 5 de mayo de 1961, declaró que «el comprador o adquirente recibe todas las acciones transmisibles que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, resultando, por tanto, evidente, que está revestido de la acción que le concede el artículo 1.101 del Código civil (EDL 1889/1) con carácter general, sin distinguir si la finca ha cambiado o no de propietario». En conclusión perece el motivo».
Igualmente en sentencia 269/2011, de 11 de abril:
«A) El artículo 1257 del Código civil (EDL 1889/1) establece como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento ( SSTS de 23 de julio de 1999, 9 de septiembre de 1996). Por ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe.
«B) No obstante lo anterior, tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada. En tal sentido, las sentencias de esta Sala que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligaciones propter rem [por razón de la cosa] constituidas en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa; así en las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, al ser doctrina jurisprudencial que dicho precepto no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas ( SSTS 5 de diciembre de 1996, 29 de septiembre de 1997 y 29 de diciembre de 1998)».
De esta doctrina jurisprudencial se deduce con claridad en interpretación del art. 1257 del C. Civil (EDL 1889/1), que los recurrentes (como segundos adquirentes de la viviendas) están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos.
Es más, la propia parte recurrida reconoce en su oposición al recurso (folio 5) la legitimación de los segundos adquirentes, pero la limita a los derechos inherentes a la propiedad, entendiendo que en el presente caso solo se reclama por una condición accesoria, a saber, una mejora de la calidad de parte de las puertas de la vivienda, por lo que entiende que en este supuesto no sería aplicable el principio de relatividad de los contratos.
Esta Sala debe declarar que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los arts. 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.
En igual sentido la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Protección de Consumidores (EDL 1984/8937), sustituida por el Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (EDL 2007/205571).
No se trata de un pacto contractual secundario, sino una referencia normativamente obligada que se ha de incluir en el contrato, mediante el anexo de la Memoria de Calidades, por lo que no puede calificarse como hace la recurrida de una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.
En conclusión, los recurrentes tienen legitimación activa para reclamar, aun cuando fuesen segundos adquirentes ( arts. 1101, 1124 y 1257 del C. Civil).
Esta sala asumiendo la instancia ha de entrar en el fondo del litigio y no habiéndose discutido ante ésta sala la existencia de los defectos ni la imputabilidad de los mismos a los demandados, procede la condena de Acciona y Realia.
En cuanto a la condena que se ha de imponer debe ser la misma que se incluyó en la sentencia del Juzgado a favor de los demandantes que sí habían adquirido directamente de la promotora, con la precisión contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial, en relación con el recurso de apelación de las demandadas.
Por tanto se condena a las demandadas a indemnizar a los recurrentes en la cantidad de 16.045,98 euros por vivienda tipo duplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, siempre que los correspondientes propietarios en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta resolución opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios de su vivienda lo que deberán acreditar, en cuyo caso deberán restituir a las demandadas los sustituidos o bien en caso de no optar por la anterior posibilidad, las demandadas deberán abonar a los demandantes la suma de 6.099,25 por vivienda tipo duplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación, al pago de los intereses a que alude el fundamento de derecho cuarto de la sentencia del juzgado.
El precio de los gastos de montaje desmontaje, generales y mano de obra, según el presupuesto aportado por el perito de la parte actora, habrá de descontarse de la suma a indemnizar para el caso de que los demandantes opten por no sustituir las puertas y recibir únicamente la diferencia de valor.
CUARTO .-
Costas y depósito.
Estimada sustancialmente la demanda se imponen a los demandados las costas generadas en primera instancia a los hoy recurrentes ( art. 394 LEC (EDL 2000/77463)).
No procede imposición de las costas de la apelación ( art. 398 LEC (EDL 2000/77463)).
No procede expresa imposición de las costas del recurso de casación ( art. 398.2 LEC (EDL 2000/77463)) y procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir.
FALLO
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º- Estimar el recurso de casación interpuesto por D. Juan Alberto, Dña. Bernarda, D. Alejo, Dña. Constanza, D. Aurelio, Dña. Estela, la entidad Blanar Consultores S.L., D. Constancio, Dña. Lidia, D. Ezequias, Dña. Martina, D. Gerardo, Dña. Penélope, D. Imanol Y Dña. Salvadora, contra sentencia 587/2018, de 15 de octubre, de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (apelación 1137/2017).
2.º- Casar parcialmente la sentencia recurrida y asumiendo la instancia, estimamos sustancialmente la demanda interpuesta por los ahora recurrentes, en el sentido de condenar a las demandadas a indemnizar a los recurrentes en la cantidad de 16.045,98 euros por vivienda tipo duplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, siempre que los correspondientes propietarios en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta resolución opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios de su vivienda lo que deberán acreditar, en cuyo caso deberán restituir a las demandadas los sustituidos o bien en caso de no optar por la anterior posibilidad, las demandadas deberán abonar a los demandantes la suma de 6.099,25 por vivienda tipo duplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación, al pago de los intereses a que alude el fundamento de derecho cuarto de la sentencia del juzgado.
El precio de los gastos de montaje, desmontaje, generales y mano de obra, según el presupuesto aportado por el perito de la parte actora, habrá de descontarse de la suma a indemnizar para el caso de que los demandantes opten por no sustituir las puertas y recibir únicamente la diferencia de valor.
3.º- Se imponen a los demandados las costas generadas en primera instancia a los hoy recurrentes.
No procede imposición de las costas de la apelación.
No procede expresa imposición de las costas del recurso de casación y devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de apelación.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
AUTO ACLARATORIO
Auto de aclaración TS (Civil) de 15 septiembre de 2022
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
En el presente recurso de casación interpuesto por D. Juan Alberto y demás reseñados en el encabezamiento y fallo de la sentencia, representados por el procurador D. Jesús Quevedo Gonzálvez, en el que constan personados como recurridos la entidad Acciona Inmobiliaria S.L.U. representada por el procurador D. Óscar Muñoz Correa y la entidad Realia Bussiness S.A. representada por el procurador D. Carlos Muñoz Correa, se dictó sentencia 494/2022, de 22 de junio, en cuya parte dispositiva se decide:
«1.º- Estimar el recurso de casación interpuesto por D. Juan Alberto, Dña. Bernarda, D. Alejo, Dña. Constanza, D. Aurelio, Dña. Estela, la entidad Blanar Consultores S.L., D. Constancio, Dña. Lidia, D. Ezequias, Dña. Martina, D. Gerardo, Dña. Penélope, D. Imanol Y Dña. Salvadora, contra sentencia 587/2018, de 15 de octubre, de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (apelación 1137/2017).
«2.º- Casar parcialmente la sentencia recurrida y asumiendo la instancia, estimamos sustancialmente la demanda interpuesta por los ahora recurrentes, en el sentido de condenar a las demandadas a indemnizar a los recurrentes en la cantidad de 16.045,98 euros por vivienda tipo duplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, siempre que los correspondientes propietarios en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta resolución opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios de su vivienda lo que deberán acreditar, en cuyo caso deberán restituir a las demandadas los sustituidos o bien en caso de no optar por la anterior posibilidad, las demandadas deberán abonar a los demandantes la suma de 6.099,25 por vivienda tipo duplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación, al pago de los intereses a que alude el fundamento de derecho cuarto de la sentencia del juzgado.
«El precio de los gastos de montaje, desmontaje, generales y mano de obra, según el presupuesto aportado por el perito de la parte actora, habrá de descontarse de la suma a indemnizar para el caso de que los demandantes opten por no sustituir las puertas y recibir únicamente la diferencia de valor.
«3.º- Se imponen a los demandados las costas generadas en primera instancia a los hoy recurrentes.
«No procede imposición de las costas de la apelación.
«No procede expresa imposición de las costas del recurso de casación y devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir».
SEGUNDO.-
Notificada en legal forma a las partes la sentencia, la representación procesal de los recurrentes solicitó la rectificación de errores materiales y el complemento y subsanación de la sentencia dictada, suplicando a la sala:
«Suplico a la Sala que tenga por presentado este escrito, por solicitada la rectificación de errores materiales y el complemento y subsanación de la sentencia dictada, y acceda a lo solicitado en este escrito, en los siguientes términos:
- a) En primer lugar, para corregir el error material que contiene la sentencia y se establezca que los conceptos de montaje, desmontaje, generales y manos de obra deberán descontarse para los propietarios que opten por no devolver las puertas y frentes de armario de los importes fijados por cada tipología de vivienda, sobre los importes de 16.045,98 euros, 9.666,49 euros y 4.497,10 euros, respectivamente.
- b) En segundo lugar, para que se acceda a la subsanación y complemento de sentencia, fijándose los importes exactos que corresponde indemnizar a cada propietario que opte por la no devolución de puertas y armarios según la tipología de vivienda conforme a los presupuestos aportados con el informe pericial de la demanda y descontando los conceptos fijados de gastos de montaje y desmontaje, generales y de mano de obra, importes que la sentencia debe contener por haberse solicitado en el suplico de la demanda una indemnización dineraria concreta que debe fijar y concretar esta Sala al haber asumido la instancia».
TERCERO.-
De la aclaración se dio término de cinco días a las partes recurridas, cuyas representaciones presentaron escrito conjunto de alegaciones oponiéndose a la solicitud de la parte recurrente, solicitando el mantenimiento de la sentencia dictada en todos sus términos.
CUARTO.-
Con las diligencias practicadas pasaron las actuaciones al ponente a resolver.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
ÚNICO.-
De acuerdo con los arts. 214 y 215 LEC, procede denegar la rectificación y/o complemento de la sentencia en cuanto las indemnizaciones se fijaron de conformidad con lo establecido por el juzgado, sumas que se concretan por su naturaleza y alcance y que se complementaron por la Audiencia Provincial en la sentencia de apelación.
A ello cabe añadir que el motivo de casación sólo versaba sobre la legitimación de los segundos adquirentes.
FALLO
LA SALA ACUERDA : No ha lugar a la aclaración ni rectificación ni complemento y/o subsanación de la sentencia 494/2022, de 22 de junio, solicitado por la representación de los recurrentes, manteniéndose la sentencia dictada en todos sus términos.
Así se acuerda y firma.