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OPCIONES DEL ARRENDATARIO DE LOCAL ANTE LA CRISIS DEL COVID 19

El BOE del 22 de abril publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el emple


 

Dentro del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del 22 de abril y con entrada en vigor para el día siguiente al de su publicación, se aprueban medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, y entre ellas, medidas en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

Estas medidas entrarán en vigor el 23 de abril de 2020.

Aprobación de una moratoria en el pago del alquiler 

  • Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos para poder acceder a esta medida, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria en el pago de la renta del alquiler, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotasen un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

  • Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, y cumpla los requisitos necesarios, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de 1 mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Cuáles son los requisitos para poder acceder a esta moratoria?

Los autónomos y pymes arrendatarios tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

  • En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

  • En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acreditan estos requisitos?

El arrendatario deberá presentar al arrendador la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

Por último, se prevé que si algún arrendatario se beneficia de estas medidas sin haber cumplido con los requisitos previstos, serán responsables de los daños y perjuicios causados y de todos los gastos que se hayan generado, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

Fuente: www.iberley.es

La AP Barcelona analiza la posible responsabilidad de un arrendador de local por incumplimiento contractual al entregar maquinaria en mal estado; asimismo, valora si es responsable de la devolución de la fianza y de la garantía complementaria entregada por el arrendatario.

Sentencia de la AP de Barcelona de 29 de Julio de 2019.
El arrendatario de un local de negocio ejercita acción de responsabilidad contractual reclamando indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual del arrendador. Asimismo reclama la devolución de fianza y garantía complementaria prestadas al tiempo de la conclusión del contrato.
Alega que el arrendador le entregó un local no apto  para desarrollar la actividad para la que fue arrendado (bar y restaurante), y que se produjeron una serie de siniestros dentro del mismo, lo cual le obligó a impagar la renta.
El demandado se opone a la demanda. Señala que no se trata de un contrato de arrendamiento de industria  sino de arrendamiento de local con enseres y que vistos por el arrendatario le interesaron; por ello, no debe responder de su funcionamiento ni de su mantenimiento. También se opone a la devolución de la fianza y de la garantía complementaria, alegando previo impago de la renta y de otros suministros por el arrendatario.
El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda en su integridad.
Interpuesto recurso de apelación , la AP de Barcelona señala que es un hecho claro que las partes firman un contrato de arrendamiento de local con mobiliario.
En cuanto a la existencia de vicios ocultos  existentes en el local señala la AP que estas circunstancias no configuran un incumplimiento de obligaciones esenciales del arrendador ni comportan que el local no fuera adecuado para destinarlo al uso pactado (de hecho, el arrendatario obtuvo las licencias administrativas oportunas, y estuvo desarrollando su actividad durante varios meses), debiendo concluirse que el arrendador incurrió en todo caso en un defectuoso cumplimiento (incumplimiento parcial) de sus obligaciones.
Respecto a los siniestros padecidos por el demandado, dice la AP que si bien es cierto que el arrendador incurrió en un defectuoso cumplimiento de sus obligaciones al entregar maquinaria y elementos que según el contrato se encontraban en buen estado de conservación y que, en realidad no funcionaban, no cabe atribuir al arrendador una infracción de la LAU art. 21, ni del CC arts.1553 y 1554, limitándose su responsabilidad a las previsiones del CC art.1101. No cabe por tanto, indemnización alguna por dichos siniestros.
Finalmente señala la AP que la función de la fianza y garantía complementaria prestadas a la firma del contrato, es la de garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento (pago de la renta y otras cantidades y responsabilidad por los desperfectos ocasionados en la vivienda).
En este caso, si bien es cierto que el demandado opone que el actor adeuda rentas  y diversas cantidades en concepto de suministros, lo es también que, ni concreta qué cantidades ni por qué conceptos ha dejado el arrendatario cantidades pendientes de pago, ni aporta prueba alguna al respecto. La oposición del demandado está vacía tanto de contenido como de prueba, por lo que este motivo de oposición no puede ser acogido.
La AP estima solo en parte el recurso, en cuanto a la condena a la devolución de la fianza y garantía complementaria.

Son gasto deducible en IRPF las reparaciones dirigidas a poner el inmueble en condiciones de poder ser arrendado

Consulta DGT V3146-18, de 11 Dic.

Cuando la vivienda no está alquilada sino en expectativas de alquiler, se requiere que exista una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda

 

Consulta Vinculante V3146-18, de 11 de Diciembre de 2018 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (LA LEY 3405/2018)

Cuando se pretende destinar al alquiler una vivienda que necesita un cambio de aparato de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo, y pintura del inmueble, tales gastos son deducibles a los efectos de la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF-

Entendiendo que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, son gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, y en particular, los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

El importe total a deducir por los gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, aunque el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

No obstante se advierte que la deducibilidad de los gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.

Por ello cuando solo existe una expectativa de alquiler, las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas deben ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.

Normativa aplicada: art. 23.1 (Ley 35/2006).

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