Categoría: arrendamientos

Suspensión del pago del alquiler de una discoteca cerrada por la crisis del coronavirus TextoJurisprudencia comentadaVoces

también se acuerda que solo se abone el 50% del importe de la renta cuando pueda reabrir el local. El magistrado considera que hay una sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles que causa una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes por cuanto el negocio se encuentra ante una facturación igual a cero durante los meses en los que se prohibió la apertura de estos locales.

Juzgado de Primera Instancia nº 81 Madrid, Auto 447/2020. 25 Sep. Procedimiento 473/2020

Un Juzgado de Primera Instancia de Madrid ha dictado un Auto estimando la solicitud de medidas cautelares de la parte arrendataria de un local destinado a ocio nocturno y acordando suspender el pago del alquiler en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por estar el mismo cerrado a consecuencia de la actual situación de emergencia sanitaria debido a la COVID 19.

Asimismo, acuerda que solo se abone el 50% del importe de la renta cuando pueda reabrir, tomando como referencia para su cálculo la renta de la última factura antes de la pandemia.

El magistrado considera que la actual crisis sanitaria y su extensión al ámbito económico del país alteran de forma sustancial y extraordinaria las condiciones del contrato.

El local cerró en marzo a consecuencia de la prohibición de la apertura de los establecimientos o reducción drástica de horarios de apertura o de aforos en los negocios como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el COVID-19 y desde entonces no ha vuelto abrir. Ello impide a la arrendataria poder pagar la totalidad del alquiler.

Para el Juez estamos ante una sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles que causa una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes por cuanto el negocio se encuentra ante una facturación igual a cero durante los meses en los que se prohibió la apertura de estos locales y también durante aquellos otros en los que se adoptó la decisión de no reabrir para evitar mayores pérdidas económicas.

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus requiere que se valoren las consecuencias de este cambio de circunstancias, en el plano causal del contrato celebrado, teniendo en cuenta la naturaleza y tipicidad de este, y, sobre todo, la incidencia del cambio en la base del negocio como expresión del sentido económico que informó el contrato. Ha de tenerse en cuenta que su finalidad es permitir que el negocio pueda superar el bache económico vivido y que el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración que se le concedió.

El magistrado afirma que “sin perjuicio de lo que resulte probado en el acto del juicio del procedimiento principal en relación con la concreta repercusión a la sala de fiestas, existen indicios bastante claros de que la situación económica tras la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento de carácter excepcional que puede tener graves consecuencias económicas, máxime teniendo en cuenta el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios, porque por su propia dinámica habitual conllevan un mayor riesgo de contagio”.

Por otra parte, señala que adicionar la medida cautelar al mantenimiento del 85% del aforo, cuyos efectos no es impensable que hayan de prolongarse más allá del presente año 2020, es desproporcionado con la propia tutela judicial interesada en el pleito principal.

Por ello, dado que si bien es precisa la adopción de una tutela cautelar que no vuelva meramente ilusorio el pronunciamiento sobre el pleito principal en el futuro, también lo es que se ha de tratar de no causar más quebranto que el que sea estrictamente necesario para ese fin, la sentencia acuerda reducir en un 50% la renta que venía abonando la arrendataria a los arrendadores antes de la pandemia, tomando como referencia para su cálculo la renta de la última factura antes de la pandemia, esto es, febrero de 2020, teniendo efectos dicha medida desde que esté permitida la reapertura. Hasta ese momento, y mientras no pueda abrir, se le permite no pagar.

OPCIONES DEL ARRENDATARIO DE LOCAL ANTE LA CRISIS DEL COVID 19

El BOE del 22 de abril publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el emple


 

Dentro del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del 22 de abril y con entrada en vigor para el día siguiente al de su publicación, se aprueban medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, y entre ellas, medidas en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

Estas medidas entrarán en vigor el 23 de abril de 2020.

Aprobación de una moratoria en el pago del alquiler 

  • Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos para poder acceder a esta medida, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria en el pago de la renta del alquiler, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotasen un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

  • Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, y cumpla los requisitos necesarios, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de 1 mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Cuáles son los requisitos para poder acceder a esta moratoria?

Los autónomos y pymes arrendatarios tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

  • En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

  • En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acreditan estos requisitos?

El arrendatario deberá presentar al arrendador la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

Por último, se prevé que si algún arrendatario se beneficia de estas medidas sin haber cumplido con los requisitos previstos, serán responsables de los daños y perjuicios causados y de todos los gastos que se hayan generado, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

Fuente: www.iberley.es

El derecho de acceso a la propiedad del arrendatario, declarado por sentencia firme, pasa a sus herederos aunque fallezca antes de consumarse la venta

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 573/2019, 4 Nov. Recurso 55/2017 

Los demandantes ejercitaron acción de extinción del derecho de acceso a la propiedad sobre determinada finca rústica, derecho que había sido reconocido al padre de la demandada por sentencia firme, alegando para ello el fallecimiento del arrendatario con anterioridad a la consumación de la venta.

La demanda fue desestimada en primera instancia pero la Audiencia Provincial de Cádiz la revocó, declarando que el derecho de acceso a la propiedad se extinguió con el fallecimiento del arrendatario.

Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación presentado por la demandada y confirma la sentencia dictada por el Juzgado.

La Sala señala que, ejercitado por el arrendatario su derecho de acceso a la propiedad por cumplir todos los requisitos legalmente exigidos, con el compromiso de cultivar personalmente la finca durante seis años como mínimo, el hecho de que los ahora demandantes se opusieran a dicha pretensión y se diera lugar al correspondiente proceso, no puede suponer perjuicio alguno para la parte que ejerce su derecho, siendo que desde la fecha de la interposición de la demanda hasta el fallecimiento del arrendatario transcurrieron más de doce años sin que se hubiese discutido que en dicho período la finca fue cultivada por el arrendatario.

Sentado lo anterior, la sentencia establece que, aun tratándose de un derecho personalísimo, en el sentido de que la legitimación para su ejercicio corresponde exclusivamente al arrendatario que sea cultivador personal y en el que concurran las demás condiciones exigidas por la ley, una vez dictada sentencia firme que lo reconoce, tratándose además de un derecho de contenido patrimonial, queda integrado en el caudal hereditario del beneficiario y pasa a sus herederos.

La AP Barcelona analiza la posible responsabilidad de un arrendador de local por incumplimiento contractual al entregar maquinaria en mal estado; asimismo, valora si es responsable de la devolución de la fianza y de la garantía complementaria entregada por el arrendatario.

Sentencia de la AP de Barcelona de 29 de Julio de 2019.
El arrendatario de un local de negocio ejercita acción de responsabilidad contractual reclamando indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual del arrendador. Asimismo reclama la devolución de fianza y garantía complementaria prestadas al tiempo de la conclusión del contrato.
Alega que el arrendador le entregó un local no apto  para desarrollar la actividad para la que fue arrendado (bar y restaurante), y que se produjeron una serie de siniestros dentro del mismo, lo cual le obligó a impagar la renta.
El demandado se opone a la demanda. Señala que no se trata de un contrato de arrendamiento de industria  sino de arrendamiento de local con enseres y que vistos por el arrendatario le interesaron; por ello, no debe responder de su funcionamiento ni de su mantenimiento. También se opone a la devolución de la fianza y de la garantía complementaria, alegando previo impago de la renta y de otros suministros por el arrendatario.
El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda en su integridad.
Interpuesto recurso de apelación , la AP de Barcelona señala que es un hecho claro que las partes firman un contrato de arrendamiento de local con mobiliario.
En cuanto a la existencia de vicios ocultos  existentes en el local señala la AP que estas circunstancias no configuran un incumplimiento de obligaciones esenciales del arrendador ni comportan que el local no fuera adecuado para destinarlo al uso pactado (de hecho, el arrendatario obtuvo las licencias administrativas oportunas, y estuvo desarrollando su actividad durante varios meses), debiendo concluirse que el arrendador incurrió en todo caso en un defectuoso cumplimiento (incumplimiento parcial) de sus obligaciones.
Respecto a los siniestros padecidos por el demandado, dice la AP que si bien es cierto que el arrendador incurrió en un defectuoso cumplimiento de sus obligaciones al entregar maquinaria y elementos que según el contrato se encontraban en buen estado de conservación y que, en realidad no funcionaban, no cabe atribuir al arrendador una infracción de la LAU art. 21, ni del CC arts.1553 y 1554, limitándose su responsabilidad a las previsiones del CC art.1101. No cabe por tanto, indemnización alguna por dichos siniestros.
Finalmente señala la AP que la función de la fianza y garantía complementaria prestadas a la firma del contrato, es la de garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento (pago de la renta y otras cantidades y responsabilidad por los desperfectos ocasionados en la vivienda).
En este caso, si bien es cierto que el demandado opone que el actor adeuda rentas  y diversas cantidades en concepto de suministros, lo es también que, ni concreta qué cantidades ni por qué conceptos ha dejado el arrendatario cantidades pendientes de pago, ni aporta prueba alguna al respecto. La oposición del demandado está vacía tanto de contenido como de prueba, por lo que este motivo de oposición no puede ser acogido.
La AP estima solo en parte el recurso, en cuanto a la condena a la devolución de la fianza y garantía complementaria.

Validez de la cláusula de exoneración de responsabilidad del arrendador por daños en la oficina arrendada Audiencia Provincial Zaragoza, Sentencia 11 Septiembre 2018

En las relaciones de arrendamiento de inmuebles para destino distinto a viviendas prima la autonomía de la voluntad. La cláusula no contradice ninguna norma de orden público.

Audiencia Provincial Zaragoza, Sentencia 631/2018, 11 Sep. Recurso 783/2018 

La aseguradora de la arrendataria de una oficina reclama a la aseguradora de la parte arrendadora, propietaria del edificio, el abono de una indemnización por los daños sufridos en el inmueble arrendado a consecuencia de unas filtraciones procedentes del piso superior.

La demanda fue estimada en primera instancia. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Zaragoza absuelve a la compañía demandada del pago reclamado tras declarar válida la cláusula de exoneración de responsabilidad del arrendador contenida en el contrato de arrendamiento.

En las relaciones de arrendamiento de inmuebles para destino distinto a viviendas prima la autonomía de la voluntad. Por este motivo las partes contratantes pueden pactar que, respecto de los daños que procedan del edificio y que, en principio, serían responsabilidad de su propietaria, esta quede excluida de responsabilidad frente a la arrendataria.

Tal y como señala la sentencia, esta cláusula de exoneración de responsabilidad no contradice ninguna norma de orden público.

Y aplicando la Sala las reglas interpretativas de la voluntad contractual, considera que la contenida en dicha cláusula es la exoneración absoluta del arrendador.

Así, recoge en primer lugar una exoneración expresa de cualquier tipo de responsabilidad al arrendador, incluyendo la obligación de la arrendataria de contratar una póliza multirriesgo de daños, para concretar a continuación una exención específica de responsabilidad por daños en la oficina alquilada causados por negligencia del resto de los ocupantes del inmueble.

En este último caso, se añade, el siniestro deberá ser comunicado por la arrendataria a su aseguradora. Esta obligación expresa de comunicación es para que la inquilina conozca que no podrá repetir contra el arrendador.

Destaca finalmente la sentencia que no existe impedimento dogmático para que la aseguradora del arrendatario renuncie expresa o tácitamente al derecho de subrogación que recoge el art. 43 Ley 50/1980, de contrato de seguro , pues tal derecho no puede considerarse como indisponible, en el contexto del art. 2 LCS. Más aún cuando esa repetición por parte de la aseguradora pudiera poner al asegurado en la tesitura de tener que responder personalmente al arrendador por mor de la cláusula del pacto locativo. Situación que entraría en conflicto con el contenido del párrafo segundo del art. 43 LCS (“El asegurador no podrá ejercitar en perjuicio del asegurador los derechos en que se haya subrogado”).

Requisitos del requerimiento de pago del IBI dirigido al arrendatario de la vivienda

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 23 Mayo 2019

Únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida. Si el importe del IBI no se refiere exclusivamente al inmueble arrendado, es necesario que se determine la cantidad “en proporción a la superficie de la vivienda” y con tal precisión se requiera de pago.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 283/2019, 23 May. Recurso 3428/2016 

Formulada demanda de resolución de arrendamiento de vivienda por falta de pago del IBI, el Juzgado de Primera Instancia declaró enervada la acción. La Audiencia Provincial de Barcelona revocó la sentencia y estimó la demanda rechazando la posibilidad de enervación por existir un previo requerimiento extrajudicial de pago y atendiendo también al hecho de que la arrendataria había venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco y definitivo.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la demandada, casa la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.

Respecto a la argumentación de la Audiencia que niega la posibilidad de enervación de la acción por haber existido requerimiento previo, el Alto Tribunal especifica que tal requerimiento únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida.

Por otra parte, niega que pueda calificarse como acto propio vinculante aquel por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora ha hecho- que se ajuste el importe al que por ley corresponda, con amparo en la Disposición Transitoria 2ª C  10.2 LAU 1994 ), de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del IBI satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la cantidad “en proporción a la superficie de dicha vivienda” y con tal precisión se requiera de pago.

No habiéndose hecho así en el caso presente, la Sala concluye que no procede la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendataria.