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Duración del arrendamiento de local cuando se ha producido un traspaso antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 y otro después

El traspaso producido en el año 2002 permite la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que queden desde el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la LAU 1994. En nada afecta a ello el hecho de que se hubiera producido otro traspaso en los 10 años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la Ley.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 605/2018, 6 Nov. Recurso 1843/2016

Los apartados 5º y 6º de la disposición transitoria 3ª de la LAU 1994 establecen lo siguiente:

“Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años”.

En atención a dicha normativa, la Audiencia Provincial de Asturias revocó la sentencia dictada en primera instancia y desestimó la demanda de desahucio por expiración del término contractual. Consideró la Audiencia que producido un traspaso entre el 1 de enero de 1995 y el 24 de noviembre de 2004 (en el caso el 15 de enero de 2002), y otro traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 (en el caso el 30 de enero de 1992), el arrendamiento se extingue el 24 de noviembre de 2019, pues la norma computa los plazos expresamente desde la aprobación de la Ley, no desde su entrada en vigor.

Sin embargo, el Tribunal Supremo disiente de esta interpretación de la norma y afirma que el traspaso producido a favor de la demandada en el año 2002 produciría su efecto hasta veinte años después de la entrada en vigor de la LAU 1994, extinguiéndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que tuvo lugar el 31 de diciembre de 2014. En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley pues en aquel momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994.

En consecuencia, la Sala estima el recurso de casación interpuesto por el arrendador, casa la sentencia de apelación y confirma la dictada en primera instancia que estimó la demanda de desahucio.

¿CUÁL ES EL PLAZO DE DURACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?

En la Ley de Arrendamiento Urbanos se establece un plazo mínimo de duración del contrato.

Este plazo se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de 3 años de duración.

¿Qué quiere decir esto? Que aunque en el contrato se establezca que la duración del mismo es de un año, el arrendatario va a tener un derecho reconocido por ley , que consiste en una duración mínima de tres años.

Una vez transcurrido ese plazo de tres años, se introduce también en la Ley un mecanismo de prórroga tácita, una vez transcurrido el plazo mínimo de 3 años, que da lugar a un plazo adicional de 1 año de duración.

¿Se puede pactar la recuperación de la vivienda por el arrendador para una necesidad?

Sí, ya que así viene determinado en la propia Ley de Arrendamientos urbanos, en su artículo 9.3 que dice literalmente:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

 

De dicho artículo podemos extraer las siguientes consecuencias:

– Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador  siempre que sea para sí mismo,  para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción,  o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– La recuperación de la vivienda no podrá solicitarse hasta tanto no haya transcurrido el PRIMER AÑO del contrato. Si el arrendamiento es posterior al 6 de Junio de 2013, que es cuando entró en vigor la nueva normativa, hay que esperar al menos UN AÑO para poder recuperarla

– La ley dice que No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente”. El citado texto legal, leido literalmente, lo que establece es que no “procederá la prórroga obligatoria“, lo que significa que si el contrato se ha establecido por una duración de dos o tres años, el arrendador no podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad hasta que no haya transcurrido dicho plazo, pues el contrato no está en prórroga.

Esta falta de claridad de la ley aconseja a los arrendadores que los contratos los hagan por una duración de UN AÑO, teniendo de esa manera la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad de él o de sus familiares, ya que transcurrido ese primer año el arrendamiento habrá entrado en prórroga legal a favor del inquilino hasta un total de tres años, lo que le permite al arrendador acogerse a esta  posibilidad de recuperación de la vivienda.

– La referida comunicación deberá realizarla el arrendador al inquilino al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

– No basta solo la mera comunicación para recuperar la vivienda alquilada por necesidad, sino que la causa deberá ser cierta y acreditada, por EJEMPLO: copia de la sentencia de divorcio donde se atribuya la vivienda alquilada a uno de los cónyuges. Acreditar que uno de los hijos no tiene vivienda donde residir, etc.

– El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de TRES MESES. Si no se ocupase en dicho plazo, el arrendatario podrá nuevamente pedir en el plazo de TREINTA DIAS retornar a la vivienda y volver al alquiler por una duración de tres años.

– En el caso de que retornase el inquilino a la vivienda porque no hubiese sido ocupada en esos tres meses por el arrendador o alguno de sus familiares, aquél podrá pedir una indemnización por los gastos que el desalojo le hubiese supuesto (mudanza, otro alquiler, etc.).